권리분석이란?

권리분석이란?

권리분석이란 부동산을 매입하기 전에 법률적 그리고 경제적 하자를 미리 파악하는 것이다. 통상 법률적 하자를 판단하는 것에만 권리분석이라 칭하는데 필자의 경우 수익성을 확실하게 검토하는 단계까지 권리분석이라 하였다(권리분석이란 용어는 법률용어가 아니라 투자자들 사이에서 만들어진 용어다). 경 · 공매 실전에 임하기전에 실수하지 않고 안전하게 투자를 하려면 반드시 권리분석에 관한 원리를 이해하고 실전에 접근해야 한다. 공매와 경매의 권리분석 방법은 동일하므로 기존에 경매공부를 했던 사람은 몇 가지만 추가로 이해한다면 쉽게 적응할 수 있으므로 부담 갖지 않아도 된다. 공매의 경우 대부분 조세채권에 의해 진행되는 절차여서 권리분석 외에도 배분절차 등에서 보이지 않는 함정이 등장할 수 있으므로 그 부분만 체크하면 실전에서 실수하는 일은 없을 것이다. 

 

공매물건의 4단계 권리분석 요령

공매물건의 권리분석은 필자가 실전에서 취하는 방식처럼 크게 4단계로 나눠서 체크한다면 빠트리는 부분 없이 꼼꼼한 검토가 가능하다. 처음에는 4단계로 확인하는 것이 어색할지 모르지만 익숙해지면 권리분석에 소요되는 시간도 단축이 된다(참고로 권리분석을 신속하게 끝내려는 습관은 금울이다. 경 · 공매 투자를 할 때 무엇보다도 진지한 자세가 필요하다. 정확한 권리분석은 부동산 투자자가 갖추어야 할 필수적인 요소이다. 그래야 훗날 치명적인 실수가 없다). 그럼 실전에서 권리분석을 하는 방법에 대해서 자세히 알아보도록 하자.

 

 

공매 4단계 권리분석 절차도

 

1단계 말소기준 권리 찾기

 

2단계 등기부등본상의 권리분석

 

3단계 임차인(점유자)분석

 

4단계 매각조건 및 배분금액 확인

 

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1단계 : 말소기준권리 찾기

 

 말소기준권리란 권리분석의 기준이 되는 권리를 말한다. 등기부등본 상 다른 권리들이 말소기준권리보다 순위가 뒤에 있다면 공매로 처분되면서 말소기준권리를 포함한 모든 권리들은 소멸된다. 즉, 공매로 낙찰 되고 소유권이전을 하게되면 전 소유자(체납자)의 채무로 얼룩졌던 등기부등본상의 권리들이 깨끗하게 세탁(촉탁) 되는 것이다. 그래서 권리분석의 첫 단계는 '말소기준권리'를 찾는 것에서 시작한다.

 

Tip 공매에서 (말소기준권리 포함하여) 후순위 권리들이 소멸되는 이유!

 국세징수법 기본통칙 제79-77···1[매각에 수반하여 소멸되는 권리]

 제 77조에서「매각에 수반하여 소멸되는 권리」에는 다음의 것이 있으며, 이들 권리는 매수인이 매수대금을 납부한 때에   소멸하는 것으로 한다.

 1. 매각재산상에 설정된 저당권 등의 담보물권

 2. 전호의소멸하는 담보물권 등에 대항할 수 없는 용익물권, 등기된 임차권

 3. 기타 압류에 대항할 수 없는 권리

 

 등기부상 권리들 중에서 말소기준권리가 될 수 있는 것들

 

 

 ①근저당

 ②압류

 ③가압류

 ④경매기입등기(등기부상에 '강제경매개시결정', '임의경매개시결정'이라고 볼 수 있다.)

 ⑤담보가등기(등기부상에 '소유권이전청구권가등기'로 표시가 되어 있다.)

 

 해당부동산의 등기부등본 '갑구'부분과 '을구'부분의 모든 권리들을 나열하여, 말소기준권리가 될 수 있는 권리들 중 최선순위에 위치한 권리가 말소기준권리가 된다.

 

 

 

2단계 : 등기부등본상의 권리분석

 

 말소기준권리를 찾았으면 다음은 등기부상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인하는 단계다.

 

 <등기부상 권리 중 인수되는 권리>

 전소유자의 가압류(공매 매각 시 자산관리공사에서 소멸주의를 택했는지 인수주의를 택했는지로 결정됨), 배분요구하지 않은 선순위전세권(최선순위임차권은 배분요구를 하지않아도 배분이 된다), 선순위지역권, 선순위지상권, 선순위가처분, 선순위가등기 등

 

 <등기부상의 권리는 아니지만 인수되는 권리>

 배분요구하지 않은 대항력 있는 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 그 외 해당부동산의 공법적인 제한사항 등

 

 

 복잡한 것을 기재해 놓은 것처럼 보이지만 실제 말소기준권리를 찾고 나면 깨끗하게 말소되는 공매물건이 대부분이므로 인수되는 권리에 관한 것들은 추후 하나씩 공부를 해가면서 도전해도 된다. 또한 등기부등본상이나, 등기부상의 권리는 아니지만 인수되는 권리 및 제반사항 등은 모두 매각조건에 기재가 되므로 입찰 전에 확인이 가능하다(낙찰자에게 인수될 여지가 있는 부분이 '매각조건'에 기재되지 않았다면 그 사유로 '매각결정취소'신청이 가능하다).

 

 

Tip 경매절차로 매각이 가능하지만 공매로 매각이 절대 불가한 경우

 

①말소기준권리보다 앞선 가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기가 있는 경우

   (공매실무에선 말소기준권리보다 앞선 최선순위가처분, 최선순위가등기(담보가등기가 아닌 경우)가 존재하는 경우 진     행을 하지 않고 있다-자산관리공사 업무지침)

 

②예고등기

   (실무에선 소유권에 관하여 변동이 생길 수 있는 예고등기가 기입되어 있는 경우에는 공매진행을 하지않고 있다)

   즉, 경매에서는 '선순위가처분', '선순위가등기', '예고등기'가 있는 사건은 진행하지만 공매에서는 진행하지 않는다.

 

 

3단계 : 임차인(점유자) 분석

 

  공매절차가 개시되면 해당부동산의 점유자들에게 공매통지서 및 배분요구통지서를 발송한다. 그러면 해당부동산에 있는 임차인은 배분요구종기일이 도래되기 전에 배분요구를 해야만 배분을 받을 수 있다. 공매공고에 있는 '임대차정보' 부분에 임차인의 보증금액과 확정일자가 있는 경우엔 배분요구를 한 것으로 생각하면 되고 전입일자만 기재되어 있는 경우엔 그렇지 않다고 판단하면 될 것이다(그래도 입찰 전에 해당물건의 담당자에게 전화를 걸어 다시 한 번 확인하는 습관을 갖는 것이 좋다).

 

 

4단계 : 매각조건 및 배분금액 확인

 

  경매절차에선 낙찰 후 추가로 낙찰자에게 인수되는 권리가 있을 경우 '매각물건명세서'상에 그 부분을 기재해 놓는다. 만약 그런 사항이 누락되었을 경우 '매각불허가'신청이 가능하다. 마찬가지로 공매절차에서도 '유의사항'에 입찰자가 낙찰 후 추가로 인수해야 하는 권리나 부동산의 하자, 특별매각조건 등을 기재하므로 입찰 전에 반드시 이 부분을 체크해야 한다.

 

  지금까지 살펴본 것은 공매물건의 유의사항으로서 권리분석의 최종단계라 할 수 있는 것들이다. 대부분 권리 상 하자가 될 수 있는 것이고 공부상과 현황상의 차이점, 기타 매각조건 등을 기재해 놓으므로 그 경우 현장조사를 통해 꼼꼼하게 체크하는 습관을 들이도록 하자.

 

 

Tip 적절한 법적지식을 갖추고 부동산 가치를 볼 수 있다면 차별화된 투자가 가능하다

 

필자가 지금까지 경험했던 것에 의하면 법적 지식과 부동산 가치를 보는 눈 사이에 틈새시장이 있었다. 그 곳에 수익을 올릴 수 있는 기회가 많았다. 왜 이런 틈새시장이 존재할까? 만약 외형상(?)법적하자가 있는 부동산이 공매로 진행되고 있다고 가정해보자. 그 부동산을 바라보는 법률전문가는 법률적인 부분에 관한 해답을 가지고 있을 수는 있다. 하지만 실제로 발품을 팔아가며 부동산의 가치를 파악하여 매도하는 절차까지 실행한다는 것은 현실적으로 무척 힘들다. 반대로 공인중개사나 일반투자자는 그 부동산의 가치는 알고 있을지라도 법률적인 부분을 해결하기에 부담을 느끼기 때문에 쉽게 다가설 수 없는 것이다. 따라서 부동산 투자를 할 때에는 적절한 법적지식과 가치를 판단할 수 있는 두 가지 능력을 제대로 갖추어야 그 틈새시장을 공략할 수 있다.

예전에 서울에 있는 연립주택인데 중개업소에서 필자에게 등기비만 있으면 그냥 바로 소유권을 이전해가라고 했던 적이 있었다. 등기부등본을 보니 압류와 근저당 등 소유자의 채무가 더덕더덕 붙어 있어서 그 채무가 연립주택의 시세를 초과한 케이스였다(그러니 가져가라고 한 것이다). 그런데 등기부등본을 꼼꼼하게 살펴보니 소멸시효가 완성되어 그 중에서 변제하지 않고 법률적으로 해결할 수 있는 채무가 약 70% 정도 되었다. 그 부동산을 중개업소 사장이 봤을때에는 법적으로 해결할 자신이 없어서 버거웠겠지만 관련지식을 갖춘 필자에게는 좋은 투자기회가 될 수 있었던 것이다. 이처럼 관련 법적지식의 유무에 따라 같은 부동산이라도 어떤 이에겐 돌로 보이겠지만 다른 이에겐 좋은 투자물건이 될 수도 있는 것이다. 평소에 이런 생각을 항상 가지고 있으면 우연히 접하게 되는 판례, 법령, 뉴스 기사 등을 보고도 흥분을 느낄 때가 있다. 비단 경·공매 투자뿐만이 아니더라도 관련 법률 지식을 갖춰놓으면 일반 부동산 매물에 접근할 때에 유용하게 쓸 수 있다. 그다지 권리상 복장한 물건도 아닌데 단순히 해당 부동산에 압류가 되어 있거나 가처분 등이 경료되어 있으면 일반인들은 매매 및 임대를 꺼리지만 그 권리관계를 확실히 이해할 수 있다면 남보다 더 싼 가격에 흥정을 할 수 있는 기회를 잡을 수 있는 것이다. 진부한 말일 수 있지만 결국 아는 것이 힘인 것이다.

 

 

-송사무장의 부동산 공매의 기술- 송희창지음